mgsupgs (mgsupgs) wrote in moya_moskva,
mgsupgs
mgsupgs
moya_moskva

Categories:

Ну что "Будет только дорожать" ?





Почему-то в России реклмщики и журналисты, пишущие про недвижимость, еще не приводили пример Японии, где:
- недвижимость падает в цене с 1991 года (то есть растет не всегда),
- очень много денежной внутренней ликвидности (типа есть чем накачивать данный рынок),
- огромные золотовалютные резервы (есть что предложить взамен покупке валюты :) - шутка конечно же),
- очень высокие доходы на душу населения (есть реально обеспеченный деньгами спрос от населения),
- земли, пригодной для строителсьтва мало (потенциально ограничено предложение),
- население растет в отличие от России (есть кому покупать)...



Самое любопытное, что именно пузырь в недвижимости в Японии и привел эту страну к тому, что ее экономика уже более 15 лет находится в кризисе (России бы такой кризис сказал бы обыватель и был бы не прав... ) и основная причина кроется именно в том, что в свое время на рынке недвижимости в Японии был огромный пузырь... и была огромная масса выданных кредитов обеспеченных активами, не имеющими мгновенной ликвидности (в первую очередь, именно недвижимость, хотя были и более экзотические залоги).



В среднем квадратный метр жилья стоит сегодня половину докризисной стоимости. Насколько низко могут упасть цены на недвижимость, не берется прогнозировать ни один эксперт. Основная проблема, которая свалилась сейчас на застройщиков, это даже не отсутствие инвестора, а отсутствие конечного потребителя. Рынок «стоял» два месяца, в декабре и январе сделок по продаже жилья не было. Сейчас, по признанию специалистов, «лед тронулся». Однако, «справедливой цены» на недвижимость, в особенности на жилую, не может назвать никто. Есть цена предложения, есть цена реальных сделок, но какой будет эта цена через месяц, или через два, сказать не может никто.

Итак, самый обычный вариант ипотеки. Девушка удачно устраивается на хорошую работу. Продает какую-нибудь квартирку бог знает где. Берет один, а то и два потребительских кредита, чтобы добрать до первоначального взноса. Безуспешно ищет квартиру месяц, после чего соглашается на предложенный агентством не самый нравящийся ей более дорогой вариант. Хаты расхватывали за нал как горячие пирожки, ипотечники никогда не поспевали, они брали то, что оставалось, да и то пока документы оформлялись цена вырастала. Еще два кредита на себя и родственников, чтобы набрать необходимую сумму. На условия банков уже никто не смотрит.
- Зачем ей это надо? - Спрашивал я знакомую-риелтора.
- Как же! ЕЙ НАДО ЗАЦЕПИТЬСЯ В МОСКВЕ!
- Снимала бы квартиру, я уже много лет снимаю. Денег это стоит меньше, чем кредиты. И работала бы себе на хорошей работе.
- Тебе не понять, ты москвич.Ты в чужой живешь, а тут СОБСТВЕННАЯ МОСКОВСКАЯ КВАРТИРА!
- Все равно не понимаю. Это же насколько надо быть уверенным в себе, родине, экономике и работе, чтобы подписаться на двадцать лет на полторы тысячи баксов каждый месяц. Да даже на сотню, блин.



«Экономика не может в среднесрочной перспективе спрогнозировать глубину спада, — заявил ведущий эксперт центра макроэкономических исследований «Сбербанка» Константин Козлов. — Потому что спада еще не было. Предсказать, какой будет цена, невозможно, потому что в истории не было такого кризиса. Но на примере предыдущих кризисов могу сказать, что снижение цен будет продолжаться достаточно долго, на протяжении 4-5 лет. Поэтому не стоит рассчитывать на коррекцию и на отложенный спрос», — предупредил экономист практических игроков рынка. Председатель совета директоров компании МИЭЛЬ Григорий Куликов согласился с тем, что такого спада «на нашей памяти» действительно не было. Японский рынок недвижимости падает уже 17 лет, и это падение тоже никто не предсказывал. Но о том, насколько уже упали цены, без попытки заглянуть в будущее, можно сказать определенно. «В Подмосковье на вторичном рынке цены упали на 51,5%. Это заявленные цены. Цены реальных сделок ниже еще на 5-7%. В Москве валютная коррекция составляет 43%, цены реальных сделок еще ниже — порядка 50%», — заявил Григорий Куликов. Однако, он предупредил, что эти цифры не касаются элитного жилья, которое подверглось меньшей коррекции, но по нему сделок почти нет и выводы делать сложно.



Давеча говорил с одной топ-менеджершей компании рынка недвижимости. Продаж жилья в бизнес-классе вообще нет с января, элитный рынок (сейчас это от 8-10 тыс. долларов за метр) теплится на 1/5 от прежнего. С элитного рынка ушли чиновники (весной прошлого года на них приходилось примерно 70% продаж элитного жилья).

Напротив, рынок зарубежного жилья живёт относительно неплохо - в основном как раз за счёт спроса со стороны чиновничества и отчасти бизнесменов. Видимо, запахло в воздухе чем-то таким, и в ту же Болгарию теперь едут и чиновники, причём низкого и средненизкого уровня (условно говоря - глава района глубинной России).

Но пока самые умные всё равно выжидают - на самых порулярных для россиян направлениях (Болгария, Испания, Черногория, Чехия и т.д.) цены ещё не достигли дна, и процентов на 20-25% в евро они ещё должны упасть (в излишне переоценённой Черногории - до 50%).

Ещё важные выводы из всего этого: Россия возвращается в убогое жилищное строительство брежневской эпохи. Монолит - эти башни для среднего и высшего среднего класса - можно по-разному было к нему относиться. Но он при всех огрехах всё равно лучше панельного типа домостроения (фактически этот тип - казармы для французских войск в Алжире 50-х; монолит - это Турция 60-х и далее, Юго-Восток 80-х и далее - тип жилья в стремительно модернизирующихся странах).

Как Путиными I и II принято поддерживать автопром эпохи 60-70-х в виде АвтоВАЗа и прочих дерипасок, так и в домостроении будет поддерживаться теперь только панель. Причем на 80% примерно - внерыночными условиями: государство станет выкупать жильё для увольняемых 200 тыс. офицеров, переселенцев из ветхого жилья, очередников, чиновников и т.п.

Заглохнет и элитное и загородное бизнес- и элитное домостроение. Не из-за того, что у чиновников и бизнесменов не станет денег. А потому что в стремительно формирующейся парадигме госкапитализма южнокорейского типа (без южнокорейской эффективности и протестантской этики) завтрашний день для них может внезапно, в любой момент превратиться в ночь. Очередной чекист, получивший полковничий чин и которому поэтому в виде выслуги вручится крышевание какого-нибудь бизнеса. Или госбанк заберёт недвижку, как обеспечение, за долги фиормы. Региональный чиновник и его команда, выпавшие из немилости Центра. Кто же в таких условиях будет вкладывать в Якорь? В Крылья, в Крылья надо.

Думаю, миллиарды долларов, которые раньше шли на Остоженку и в Рублёвку, теперь перетекут на Лазурный берег, в Лондон и Марбелью.



Таким образом ближайший тренд в Московской и подмосковной недвижимости мне кажется выглядит так:

1.1 До середины осени 2009 года продавцы будут в основном держать рублевые цены, теряя в долларах - в расчете на то, что покупателей, привычно ориентирующихся на цену в валюте, привлечет снижение цен в ней.
1.2.Начиная с октября-ноября и в 2010 будут снижать уже и рублевые цены, осознав что покупателей с валютой в стране не осталось.

Куда -же делись покупатели с валютой?
Ну во первых на лазурный берег и в прочие европы.
А во вторых:

2.1. На "трубе" сидят те-же самые люди - а они всем уже закупились.
2.2. Ввиду кратного падения цен на сырье - основной экспортный товар, валютная выручка сократится раза в 2- 3, с 469 млрд. в 2008 до 150-180 в 2009-2010.
2.3. Валютные доходы покупателей, чьи доходы формируются в рублях на внутреннем рынке вследствии девальвации резко сократятся. Второй удар по ним нанесет сокращение доходов в абсолютных цифрах - ввиду общего сокращения экономики.

Т.е. к концу 2010 не останется ни рублевых ни валютных покупателей. Зато останется масса недвижимости у идиотов, которые будут действовать сообразно пп.1.1 и 1. 2. По пессиместическому варианту - далее всюду...

А по оптимистическому - с 2011-12 года подойдут новые проекты - где земля, работа, материалы, дань чиновникам - обошлись застройщику гораздо дешевле, чем обошлись они же в 2008.



__________________
No comments!

Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 9 comments